Tragbarkeitsrechnung: Frau mit Hund auf Balkon

Das solltest du über die Tragbarkeit deiner Hypothek wissen

  • 04.11.2019
  • Laura A.
  • Lesedauer: 6 min.

Du willst endlich deinen eigenen Balkon bepflanzen? Ein wichtiger Schritt dahin ist herauszufinden, ob die benötigte Hypothek für dich tragbar ist. Keine Sorge, damit ist eine simple Aufstellung der Kosten gemeint. Wie das funktioniert, zeige ich dir im Folgenden.

Die Basics: Ohne Hypothek geht’s nicht

Wenn du dir den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen willst, kommst du kaum an einer Hypothek vorbei. Diese spezielle Kreditform wird meist von Banken, Versicherungen und Pensionskassen vergeben und dient ausschliesslich der Immobilienfinanzierung. Wozu brauchst du eine Hypothek? Ganz einfach: Wohneigentum ist viel zu teuer, um es komplett aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Nehmen wir mal an, du findest deine Traumimmobilie in deiner bevorzugten Gegend; lichtdurchflutet und modern ausgestattet. Kostenpunkt: 1 Million Schweizer Franken. Bevor du jetzt kapitulierst, weil du sagst "so viel Geld hab ich doch niemals!", denk dran – ich auch nicht. Und viele andere Hausbesitzer genauso wenig. Also lass dich nicht entmutigen! Die erfreuliche Nachricht ist nämlich: Bis zu 80 % des Kaufpreises kannst du mittels Hypothek finanzieren – sofern sie tragbar ist.

So bekommst du Hypothek und Tragbarkeit unter einen Hut

Wie geht der Kreditgeber vor, um besagte Tragbarkeit der Hypothek zu prüfen? Eigentlich ganz logisch: Er vergleicht deinen Lohn mit den Kosten für deine Liegenschaft. Darunter fallen die Hypothekarzinsen, die der Finanzierungspartner verlangt, die vertraglich festgelegten Rückzahlungen (Amortisationen) sowie die Unterhalts- und Nebenkosten für den Erhalt deiner Immobilie (üblicherweise 1 % des Verkehrswerts). Dabei besagt eine Faustregel, dass die Gesamtsumme dieser Kosten einen Drittel deines Bruttoeinkommens nicht übersteigen darf – weder jetzt noch in Zukunft. Aus diesem Grund verwenden Kreditgeber bei der Tragbarkeitsberechnung einen sogenannten Kalkulatorischen Zinssatz, der bewusst über dem aktuellen Zinsniveau angesetzt wird. Die meisten Kreditgeber rechnen aktuell mit 5 %, obwohl die Zinssätze deutlich tiefer sind. Das kann manchmal zur Folge haben, dass du einen negativen Bescheid für dein Hypothekengesuch erhältst. Auch wenn es hart ist, aber dieses Vorgehen stellt sicher, dass du auch langfristig in deinem Eigenheim bleiben kannst. 

Wie das? Stell dir mal vor, du erhältst den Zuschlag für eine Hypothek mit 2 % Zinsbelastung. Plötzlich steigen die Zinsen aber auf 4 % und du müsstest bereits die doppelte Summe hinblättern. Schlimmstenfalls übersteigt das deine finanziellen Möglichkeiten und du musst deine Immobilie wieder verkaufen. Daran haben weder der Finanzierungspartner noch du ein Interesse.

Die Tragbarkeitsberechnung einer Hypothek im Detail

Am besten schauen wir uns das anhand eines einfachen Beispiels an:
Du hast eine Immobilie gefunden, die für 600'000 Franken zu haben ist. Auf deinem Sparkonto verfügst du über 150'000 Franken und benötigst deswegen eine Hypothek von 450'000 Franken; dein jährliches Einkommen beträgt 140'000 Franken.

Wert der Immobilie 

CHF 600‘000 

Dein Erspartes

CHF 150‘000 

Benötigte Hypothek 

CHF 450‘000 

Jährliches Einkommen 

CHF 140‘000 

Berechnung Kalkulatorische Zinsen 

CHF 450‘000 x 5.00 % 

Jährliche Zinsbelastung 

CHF 22’500

Jährliche Amortisationen 

CHF 3’600 

Berechnung Unterhalts- und Nebenkosten 

CHF 600'000 x 1.00 % 

Jährliche Unterhalts- und Nebenkosten 

CHF 6’000

Jährliche Gesamtkosten Immobilie 

CHF 32’100 

Berechnung Tragbarkeit Immobilie

32'100 / 140'000 x 100 

Tragbarkeit in Prozent 

22.93 %

Wie oben erwähnt, darf die jährliche Belastung 33 % deines Einkommens nicht übersteigen. In unserem Beispiel wären die 22.93 % also unter dieser magischen Grenze und die Tragbarkeit deines Eigenheimprojekts wäre gegeben. Der erfreuliche Nebeneffekt: Die kalkulierten Gesamtkosten übersteigen bei Weitem die tatsächliche Summe, die du jährlich aufbringen musst. So kannst du eine Festhypothek über 10 Jahre zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz vereinbaren und die Kosten für die Hypothekenzinsen betragen gleich nur noch einen Bruchteil. 

Kann ich den Tragbarkeitsrechner beeinflussen?

So berechtigt diese Kalkulatorischen Zinssätze auch sind: Sie haben schon einige Eigenheimträume platzen lassen. Die sicherste Lösung, um eine Hypothek zu bekommen? Mehr Geld verdienen! Das ist leichter gesagt als getan. Deshalb hier die praktischsten Tipps, um eine Hypothek zu bekommen:

  • Durch eine niedrigere Hypothekensumme (die sogenannte Belehnung) die monatlichen Kosten zu senken. Im Klartext bedeutet das: Geduldiges Sparen ist angesagt. 
  • Alle, die nicht warten wollen, können auch Vorsorgegelder anzapfen. So kannst du zum Beispiel das gesamte Guthaben auf deinem Sparen-3-Konto für die Wohneigentumsförderung einbringen. 
  • Auch Pensionskassengelder dürfen dafür verwendet werden. Sie dürfen den Maximalwert von 10 % des Kaufpreises nicht übersteigen. Du solltest dich aber fragen, ob es dir der Eigenheimbesitz wert ist, deine Pensionskasse zu plündern. 
  • Je nach Möglichkeit kann auch ein Bürgschaftskredit deinen Hypothekenentscheid positiv beeinflussen.

Tragbarkeitsberechnung leicht gemacht

Du siehst, die Tragbarkeitsberechnung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Bevor du also die passenden Lampen und Vorhänge auswählen kannst, ist es wichtig, die Realisierbarkeit zu prüfen. Dafür musst du dich aber nicht selbst mit den Berechnungen herumschlagen – wir helfen dir dabei! Klicke einfach auf den Hypothekenrechner, füge die Angaben zu deinen Finanzen sowie zur Wunschliegenschaft ein und du erhältst in wenigen Augenblicken einen Erstbescheid zu deinem Eigenheimprojekt.