Das solltest du über die Eigenmittel für eine Hypothek wissen
Du hast zu wenig Geld, um dir ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Hier kommt bekanntermassen die Hypothek ins Spiel. Ganz ohne Eigenmittel funktioniert das aber nicht. Was das bedeutet und wie viel du anteilig aufbringen musst, erfährst du im Folgenden.
Eigenmittel für den Hauskauf:
Zusammenfassung
Beim Immobilienerwerb musst du 20 % des Kaufpreises selbst bezahlen. Diese 20 % werden deswegen Eigenmittel genannt.
Diese bestehen entweder aus ‘harten‘ Eigenmitteln (Ersparnisse) oder der Pensionskasse, wobei dieser Anteil maximal 10 % betragen darf.
Sinn und Zweck der Eigenmittel ist es, die Vergabe von zu hohen (und damit riskanten) Hypotheken zu verhindern.
20 % des Kaufpreises musst du als Eigenkapital bringen
Ein wenig Glück gehört schon dazu, um an dein Traumhaus zu kommen. Du musst es zuallererst finden. Dafür lohnt es sich, die zahlreichen Angebote auf ImmoScout24 zu durchstöbern. Hast du eine passende Liegenschaft entdeckt, musst du dir überlegen, wie du dein neues Zuhause am besten finanzierst.
Es ist ziemlich wahrscheinlich, dass du dabei auf die Unterstützung einer Bank angewiesen bist. Das ist auch nicht weiter schlimm, denn dafür sind die ja da. Dabei prüfen sie sehr genau, wem sie eine Hypothek gewähren – du musst also ein paar Kriterien erfüllen, wenn du dich dafür bewirbst. Die sogenannte Tragbarkeit der Hypothek muss gegeben sein. Das bedeutet, dass die Ausgaben für die Hypothekenzinsen, Amortisationen und Nebenkosten höchstens ein Drittel deines Einkommens ausmachen dürfen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die sogenannte Belehnung, die aussagt, wie viel Prozent deiner Immobilie von der Bank bezahlt wurden. Dieser Wert darf 80 % nicht übersteigen, umgekehrt musst du also mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen. Aber was heisst das eigentlich?
Vorsorgegelder vs. ‘harte Eigenmittel’
Unabhängig davon, ob du dich für eine Festhypothek, eine Variable Hypothek oder eine Saron-Hypothek entscheidest – die eben erwähnten 20 % des Kaufpreises musst du in jedem Fall selbst bezahlen. Wenn deine Wunsch-Immobilie also einen Wert von 800'000 Franken hat, wird die Bank 160'000 Franken als Eigenmittel verlangen.
Dafür hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder du bringst die gesamte Summe in Form von Erspartem, das du über die Jahre angehäuft hast (auch ‘harte Eigenmittel’ genannt). Dazu zählt übrigens auch das Guthaben auf dem Vorsorge-3-Konto, das du normalerweise nicht anrühren darfst – für den Kauf eines Eigenheims kann dieses Geld aber bezogen werden. Das ist sicherlich die eleganteste Art, die geforderten Eigenmittel zu liefern.
Daneben ist es aber ebenfalls möglich, die Pensionskasse dafür anzuzapfen. Dabei musst du aber berücksichtigen, dass die Gelder, die du dort beziehst, durch mindestens 10 % harte Eigenmittel gedeckt werden müssen. Diese Vorschrift soll verhindern, dass du später eine Lücke in deiner Rente hast. Um dies zu verhindern ist auch meine Empfehlung, den Anteil aus der Pensionskasse möglichst gering zu halten und so viel wie möglich aus verfügbarem Erspartem zu erbringen.
Als weitere Alternative kannst du – sofern die Möglichkeit besteht – auch darüber nachdenken, eine Erbschaft vorzeitig zu beziehen, um die nötigen Eigenmittel zusammenzukriegen.
Der Sinn hinter den Eigenmittelvorschriften
Diese Eigenmittelvorschrift kann deinen Traum vom Eigenheim zwar unschön platzen lassen, ist aber dennoch berechtigt. Einer der Gründe für die Immobilienkrise in den USA (und die darauf folgende weltweite Finanzkrise) war, dass die Banken viel zu hohe Hypotheken vergaben, sprich die Häuser zu 100 % finanzierten. Wer also eine Immobilie für 1 Million US Dollar kaufen wollte, erhielt die volle Million von der Bank. Das ist für die Bank attraktiv, denn sie verdient so auch mehr.
Mit den Schweizer Eigenmittelvorschriften hätte sie statt 1 Million US Dollar nur eine maximale Hypothek von 800'000 US Dollar geben dürfen. Wenn die Hypothek nun zu 1 % verzinst ist, würde sie somit 8'000 US Dollar im Jahr verdienen. Bei einer Hypothek von 1 Million US Dollar läge der Gewinn bei 10'000 US Dollar. Klingt besser, oder?
Das funktioniert jedoch nur, solange du als Kund:in brav die Zinsen zahlst. Tust du das irgendwann nicht mehr, geht das Haus in den Besitz der Bank über und sie muss es weiterverkaufen. Wenn jetzt auch noch die Immobilienpreise gesunken sind, wird es die Bank eventuell nur noch für 900'000 US Dollar los und hat somit 100'000 Dollar verloren.
Das ist im Einzelfall noch nicht so tragisch, tut aber echt weh, wenn es reihenweise passiert. Und wo es enden kann, haben wir vor rund zehn Jahren gesehen. Damit sich ein solches Debakel nicht wiederholt, gelten in der Schweiz die Eigenmittelvorschriften.
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