Cose da sapere sull’ammortamento dell’ipoteca
«Una vita senza debiti» è il desiderio di tutti noi. Per molti proprietari di un’abitazione propria l’ipoteca è un vincolo finanziario di lunga durata. Oggi ti mostro cosa significa ammortizzare un’ipoteca e come è possibile farlo nel modo più piacevole.»
A prezzi alti delle case, ipoteche alte
Stando all’Ufficio federale delle abitazioni, in Svizzera solo quasi il 40 % di tutti gli immobili sono abitati dai loro proprietari. Si tratta della quota più bassa tra i paesi europei. Mi stupisce un po’, soprattutto quando si pensa a quanto sia ricca la Svizzera rispetto agli altri stati. Ma esiste una spiegazione piuttosto ovvia per una quota tanto bassa: in Svizzera i prezzi degli immobili sono altissimi, e questo ovviamente rende più difficile acquistare una propria abitazione.
Se però tu desideri diventare proprietario immobiliare, hai bisogno di abbastanza risparmi (i cosiddetti fondi propri). Inoltre, per trasformare questo sogno in realtà, probabilmente sarai costretto a prendere in prestito soldi da una banca. La restituzione di questi soldi è chiamata «ammortamento».
L’importanza dell‘ammortamento
Il termine «ammortamento» deriva originariamente dalla parola francese «amortir», che non significa altro che «saldare». A te però probabilmente interessa di più come questi ammortamenti influiscono sulla tua situazione ipotecaria. Quindi guardiamo innanzitutto quali disposizioni valgono per gli ammortamenti e semplifichiamo il tutto con un esempio.
Disposizioni di legge rilevanti per ipoteca e ammortamento
La legge prescrive alcune regole in materia di acquisti immobiliari. Per esempio, è possibile chiedere un’ipoteca a una banca solo per un importo pari al massimo al 80 % del prezzo d’acquisto di un immobile, i restanti 20 % devono essere finanziati in proprio. L’ipoteca viene però ulteriormente suddivisa in ipoteca di 1° e di 2° grado. L’ipoteca di 1° grado equivale al massimo al 65 % dell’importo totale, quella di 2° grado nel nostro esempio equivale al 15 %. Questa suddivisione segue le disposizioni di legge in materia. Puoi lasciare immutata l’ipoteca di 1° grado anche per tutta la vita, se vuoi. Ma l’ipoteca di 2° grado deve essere rimborsata alla banca, o in altri termini «ammortizzata», al massimo entro 15 anni o entro il pensionamento
Ti spiego il concetto sulla base di un esempio concreto:
Prezzo dell’immobile 100 % | CHF 1 000 000 | Il prezzo totale dell’immobile |
Fondi propri 20 % | CHF 200 000 | Importo da pagare da soli |
Ipoteca di 1° grado 65 % | CHF 650 000 | Importo non necessariamente da ammortizzare |
Ipoteca di 2° grado 15 % | CHF 150 000 | Importo da ammortizzare entro 15 anni |
A cosa stare attenti quando si rimborsa un’ipoteca
Se, quindi, devi ammortizzare 150 000 franchi entro 15 anni, questo comporterà per te costi annuali di 10 000 franchi. Questo calcolo è importante, perché serve a capire se questa ipoteca per te è sostenibile. In fondo, dovresti cercare di non accollarti un onere finanziario eccessivo. E a questo punto è utile sapere questo: quanto più alti saranno i fondi propri da destinare all’acquisto della tua casa, tanto più bassa sarà la tua ipoteca. Se, per esempio, i tuoi fondi propri passano da 200 000 franchi a 250 000 franchi, l’ipoteca di 2° grado diminuisce da 150 000 franchi a 100 000 franchi. E la rata di ammortamento annuale scende da 10 000 franchi a 6667 franchi.
Se hai la fortuna di andare presto in pensione, attenzione: purtroppo per l’ammortamento dell’ipoteca di 2° grado non hai più 15 anni di tempo, perché dovrai rimborsarla completamente prima del pensionamento. Se quindi programmi di andare in pensione nei prossimi anni, per l’ammortamento avrai tempo solo fino a quella data. Questo ovviamente fa lievitare le rate annuali dovute, quindi devi pensarci davvero bene.
Io ti consiglio di farlo con il nostro calcolatore dell’ipoteca. Qui vedrai in un batter d’occhio quali sono gli effetti reciproci dei cambiamenti di ogni cifra.
Un trucco utile: ammortamento indiretto e ammortamento diretto
Dover versare ogni anno un sacco di franchi alla banca non è certo una prospettiva esaltante. Ma esiste un trucco per rendere il tutto molto più piacevole: si chiama ammortamento indiretto. Invece di ridurre costantemente l’ipoteca di 2° grado con pagamenti diretti, puoi versare i relativi importi sul conto previdenza e costituire in pegno questo conto a favore della banca. Se farai così, il totale della tua ipoteca di 2° grado non diminuirà nel corso dei 15 anni. Questo è molto interessante perché i tassi ipotecari possono essere detratti dalle imposte. E restano sempre uguali, perché l’importo dell’ipoteca non cambia. E prenderete due piccioni con una fava, perché potrete detrarre dalle imposte anche gli importi versati sul conto previdenza. Spesso, così facendo, alla fine dell’anno si riesce a risparmiare denaro, anche se i propri debiti restano invariati.
Un ultimo consiglio: abbiamo guardato ora solo gli ammortamenti obbligatori. Ma forse dormiresti sonni molto più tranquilli sapendo che i tuoi debiti sono quanto più bassi possibili? In questo caso, esiste la possibilità di contrattare con la banca ammortamenti volontari. Dovrai però essere tu a proporlo alla banca, poiché alle banche questa soluzione non piace troppo.
