L’utilità del deposito in pegno
I debiti di gioco sono debiti d’onore e, come tali, devono essere sempre onorati. Ci sono però alcune eccezioni. Nel caso delle ipoteche, per esempio, non deve essere rimborsata l’intera somma. Tuttavia, ciò dipende dall’entità del cosiddetto deposito in pegno. Di seguito ti spiego di cosa si tratta.
Le basi: cosa si intende con deposito in pegno?
Da tempo sogni di vivere in una casa tutta tua ma ti mancano i soldi per acquistarla? Non farne una tragedia! A questo punto entra in gioco la banca che ti presterà la somma mancante sotto forma di ipoteca, consentendoti così di realizzare il tuo sogno di una proprietà abitativa per uso proprio. Naturalmente non lo fa per amore verso il prossimo, ma perché così può richiederti il pagamento degli interessi.
Nella vita privata le cose funzionano in maniera un po’ diversa: se una sera usciamo insieme per bere una birra e non hai contanti, ti aiuto io prestandoti 20 franchi che mi restituirai la volta dopo (certo, potrei direttamente offrirti la birra, ma in questo caso l’esempio non funzionerebbe più!). Se prendi in prestito denaro presso una banca, assicurazione o cassa pensioni per l’acquisto di un immobile, devi rimborsare soltanto fino a una certa quota («ammortizzare»). In realtà il creditore non ha alcun interesse a ridurre il tuo debito, preferisce anzi che la tua ipoteca resti invariata e che, quindi, il deposito in pegno per il tuo immobile sia il più alto possibile. Ti suona bizzarro, vero? Ti spiego perché, invece, è del tutto sensato.
Perché la banca ha interesse a tenere alto il deposito in pegno?
Semplicemente perché la banca guadagna soldi con le operazioni sugli interessi, ovvero con la differenza fra gli interessi che versa sul tuo conto di risparmio e gli interessi che riscuote per crediti e ipoteche. Perché questo business sia positivo occorre che i primi siano più bassi dei secondi. Tutto chiaro?
Consideriamo un esempio molto semplice.
Presso una banca hai un conto di risparmio su cui sono depositati 50 000 franchi, con un tasso d’interesse dell’1 % e un’ipoteca di 400 000 sulla quale paghi interessi del 2 %. Alla fine dell’anno la banca ti accredita 500 franchi per ricavi a titolo d’interessi, mentre tu devi pagare 8000 franchi di interessi. Per la banca questo si traduce in un utile di 7500 franchi. Adesso ti mostro perché la banca non vuole che rimborsi i tuoi debiti. Immaginiamo che tu voglia utilizzare i 50 000 franchi per ammortizzare una parte della tua ipoteca. La banca risparmierebbe i 500 franchi di interessi che versa sul tuo conto e, allo stesso tempo, incasserebbe solo il 2 % di 350 000 franchi, pari a un ricavo quindi di 7000 franchi. Rispetto al calcolo precedente è sotto di 500 franchi. Hai capito adesso perché la banca ha interesse a mantenere la costituzione in pegno della tua ipoteca ai massimi livelli? Vi sono tuttavia anche limitazioni regolamentate dalle normative.
Esistono limiti stabiliti dalla legge anche per la costituzione in pegno
Secondo la legge un’ipoteca non può superare l’80 % del valore d’acquisto. Il restante 20 % rappresenta i cosiddetti fondi propri che l’acquirente deve apportare direttamente. Questo 80 % di ipoteca è suddiviso a sua volta in 1° ipoteca (65 %) e 2° ipoteca (15 %).
Se, dunque, desideri acquistare una casa per 1 milione di franchi, devi frugarti in tasca e trovare almeno 200 000 franchi, mentre gli altri 800 000 franchi ti vengono concessi tramite costituzione in pegno ipotecario. Di questi, 650 000 franchi sono garantiti dalla 1° ipoteca e 150 000 franchi dalla 2° ipoteca. Questa suddivisione è importante a causa di un altro passaggio normativo. La 2° ipoteca è soggetta all’obbligo di ammortamento, ciò significa che la devi rimborsare completamente entro 15 anni al massimo (o al raggiungimento dell’età pensionistica). Nel suddetto esempio, sarebbero 10 000 franchi all’anno da calcolare in aggiunta agli interessi e ai costi di manutenzione. E ora le buone notizie: il rimborso della 1° ipoteca è volontario ed è oggetto di trattativa con la banca che non vuole che tu riduca la tua ipoteca. Una costituzione in pegno elevata ha anche un altro vantaggio per te: gli interessi sul debito che devi versare possono essere detratti dalle imposte. E sborsare meno soldi per le tasse piace a tutti, o no?
Accidenti, quanti numeri! Sì però adesso ti sei fatto un’idea, sai cosa significa costituzione in pegno di un’ipoteca e perché è utile per te e per la banca. Se desideri, puoi giocare con un po’ di numeri utilizzando il nostro calcolatore ipotecario. Potrai così vedere come variano i costi annuali di manutenzione.
