Tutto quello da sapere sulla prima e seconda ipoteca
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Spesso, quando fai un’ipoteca per acquistare un immobile, in realtà ne hai due senza neanche saperlo. Non allarmarti! Semplicemente, la tua ipoteca viene suddivisa nella cosiddetta 1° e 2° ipoteca. Il perché lo scoprirai qui.
Suddivisione in 1° e 2° ipoteca: che significa?
La banca dice: «La 2° ipoteca deve essere ammortizzata entro 15 anni (o quando raggiungerai l’età di pensionamento». Se ora pensi: «Ok, nessun problema, la cosa non mi riguarda perché io ho solo un’ipoteca», non sempre hai ragione. Anche se possiedi solo un immobile, presumibilmente hai comunque due ipoteche. Ciò non significa però avere più debiti, semplicemente la tua ipoteca è stata suddivisa nella cosiddetta 1° e 2° ipoteca.
Vediamo di chiarire la faccenda con un esempio. Supponiamo che tu voglia acquistare un immobile del valore di 1 milione di franchi svizzeri. In questo caso, dovresti pagare di tasca tua il 20 % del prezzo d’acquisto, ovvero 200 000 franchi (i cosiddetti «fondi propri»). Per i restanti 800 000 franchi puoi ricorrere a un’ipoteca. Questa somma, tuttavia, non può essere superiore, perché altrimenti il deposito in pegno sarebbe troppo alto. Questa ipoteca da 800 000 franchi viene suddivisa ulteriormente in 1° ipoteca (fino al 65 %, quindi 650 000 franchi) e 2° ipoteca (15 % ovvero 150 000 franchi). Il finanziamento per l’acquisto del tuo immobile risulterebbe quindi così composto:
valore dell’immobile | 1 000 000 CHF |
fondi propri | 200 000 CHF |
1° ipoteca | 650 000 CHF |
2° ipoteca | 150 000 CHF |
Ma perché viene fatta questa suddivisione?
L’ammortamento della 1° e della 2° ipoteca fa la differenza
Il motivo di questa suddivisione in 1° e 2° ipoteca è l’ammortamento, che, appunto, è considerato in maniera diversa nei due casi.
La 1° ipoteca non deve essere rimborsata, mentre per la 2° hai l’obbligo di ammortizzarla completamente entro 15 anni (o al raggiungimento dell’età di pensionamento). Nell’esempio precedente, la rata di ammortamento annuale sarebbe di 10 000 franchi. Dopo 15 anni, quindi, hai ancora un’ipoteca di 650 000 franchi sulla quale continui a pagare gli interessi.
Alcuni creditori per la 2° ipoteca chiedono inoltre un tasso d’interesse maggiore rispetto alla 1° ipoteca. È un aspetto che devi chiarire, perché nel frattempo molti ci rinunciano.
Però come cantava John Lennon: «Life is what happens to you while you’re busy making other plans». Possono, infatti, esserci dei motivi per i quali anche la 1° ipoteca non resti invariata. Dopo un paio d’anni, per esempio, potresti avere la necessità di eseguire lavori completi di ristrutturazione sull’immobile e aumentare di nuovo la tua ipoteca. E abracadabra: riecco la 2° ipoteca che devi rimborsare al 100 %. Oppure ti ritrovi improvvisamente ad avere una grande somma di denaro, per esempio in seguito alla famosa eredità dello zio d'America o per una vincita al lotto. In questo caso puoi riflettere se ammortizzare subito una fetta importante dell’ipoteca, in modo da pagare poi meno interessi. Ti consiglio comunque di verificare scrupolosamente se conviene: proprio l’uscita da un’ipoteca a tasso fisso può rivelarsi molto cara (in dipendenza dell’importo e della durata). Da un punto di vista strettamente formale, un recesso anticipato da un contratto in corso corrisponde a una rottura di quest'ultimo, a causa della quale devi alla banca un indennizzo (detto anche «penale per disdetta anticipata» o semplicemente «penalty»).
Come ridurre la 2° ipoteca
Quando chiedi un’ipoteca a un creditore questi verificherà, fra le altre cose, se il carico finanziario è per te sostenibile. La regola generale stabilisce che i costi non devono superare un terzo del tuo reddito lordo. Può succedere però che il calcolo di questa sostenibilità dia un risultato negativo e il creditore concluderà che il tuo progetto immobiliare, purtroppo per te, non è fattibile ovvero è troppo caro. Ma non preoccuparti: ci sono ancora un paio di possibilità per realizzare il sogno delle quattro mura.
Quella più semplice è, naturalmente, trovare un immobile più economico: prezzo d’acquisto più basso, ipoteca più bassa, costi minori. Ovvio, non fa una piega.
Puoi ridurre l’importo dell’ipoteca aumentando la quota di fondi propri, tenendo così la 2° ipoteca a un livello più basso possibile e abbassando, di conseguenza, anche il pagamento di interessi, ammortamenti e costi accessori. Se, dunque, disponi di altri risparmi, per esempio averi previdenziali del 3° pilastro, li potete impiegare per l’acquisto dell’immobile.
Inoltre hai la possibilità di prelevare anticipatamente una parte della cassa pensioni e conteggiarla con i tuoi fondi propri. Ricorda che questa parte deve essere integrata con almeno il 10 % di fondi propri di qualità primaria. I fondi propri di qualità primaria sono tutti i risparmi che non derivano dal 2° pilastro.
L’ultima via d’uscita sono gli amati genitori: anche il cosiddetto acconto della quota ereditaria, ti consente di disporre di denaro in più per il tuo alloggio per uso proprio. Naturalmente, a patto che loro si dichiarino d’accordo e che siano regolarmente invitati a cena nella tua nuova casetta!
Con il nostro calcolatore ipotecario puoi verificare quale opzione faccia al caso tuo. Basta inserire i tuoi dati e trovare la soluzione più realistica per te.
