Come proprietario di una casa, di tanto in tanto dovrai investire nel tuo immobile. Per normali lavori di rinnovo o per un progetto più grande, come un giardino d’inverno. Puoi farlo aumentando l’ipoteca, invece che dando fondo ai tuoi risparmi. Ti mostro come.
Rinnovo, risanamento, ammodernamento? Aumenta l’ipoteca!
Proprio come con la manutenzione annuale della macchina o il controllo annuale dal dentista, anche la tua casa ha bisogno di cure. Per questo si deve investire periodicamente nel proprio immobile. C’è una differenza tra rinnovo, risanamento e ammodernamento. Col rinnovo si eliminano danni minori, causati per esempio dalle condizioni meteorologiche. Il risanamento è qualcosa di più, perché include misure che interessano la sostanza edilizia. La misura più grossa è però l’ammodernamento, che per esempio include il miglioramento dell’isolamento termico. Se, da un lato, tinteggiare la facciata costa relativamente poco, le misure di ristrutturazione più impegnative fanno presto a svuotare il portafoglio. Prima di spendere tutta la quattordicesima per cambiare le finestre, puoi semplicemente aumentare l’ipoteca.
Nell’aumento dell’ipoteca non dimenticare il deposito in pegno e la sostenibilità
L’ipoteca è una particolare forma di credito che può essere destinata solo a finanziare l’acquisto o la costruzione di un immobile. Ma questo include anche i lavori da fare sull’immobile stesso. Se, dunque, prevedi investimenti di una certa entità per la tua casa, puoi chiedere alla tua banca se è disposta a prestarti i soldi necessari sotto forma di ipoteca. La procedura è simile a quella della prima domanda di ipoteca. Bisogna presentare una domanda di finanziamento corretta e completa di tutti i documenti sul progetto. Innanzitutto, quindi, i piani di esecuzione del progetto, poi la lista dei costi preventivati.
Inoltre, la banca ha bisogno di una panoramica aggiornata delle tue finanze, quindi è meglio allegare alla domanda anche un certificato di salario e l’ultima dichiarazione dei redditi. A questo punto, la banca ripete la procedura della prima volta. Esamina il progetto, fa una nuova stima dell’immobile e calcola se sarai in grado di pagare i nuovi interessi per l’aumento dell’ipoteca. Infatti, anche il deposito in pegno e la sostenibilità alla fine dovranno rispettare i criteri previsti. Vale a dire che il deposito in pegno non può superare l’80 % e la sostenibilità deve continuare ad essere garantita. Se tutto è in regola, puoi iniziare i lavori. Altrimenti può anche accaderti di non ricevere nulla e dover pagare qualcosa di tasca tua.
L’aumento dell’ipoteca: un potenziale autogol
Come abbiamo già visto, quando presenti una domanda di aumento dell’ipoteca per lavori di trasformazione, la banca fa una nuova stima del tuo immobile. Attenzione, perché potresti farti autogol se la banca, nella sua nuova stima, valuta che il valore del tuo immobile è inferiore a quello iniziale. Può succedere davvero. Per esempio, se nella zona dove abiti viene costruita una centrale nucleare, è chiaro che il valore del tuo immobile diminuirà sensibilmente.
Ipotizziamo, per fare un esempio facile, che all’inizio la tua abitazione avesse un valore di 1 milione di franchi e la tua ipoteca ammontasse a 750 000 franchi. Il deposito in pegno sarà del 75 % e questo valore rientra nell’80 % consentito.
Ora chiedi un finanziamento per realizzare un progetto di trasformazione. La banca valuta nuovamente il valore del tuo immobile e giunge a un importo di soli 900 000 franchi. Poiché la tua ipoteca ammonta a 750 000 franchi, di colpo il deposito in pegno corrisponde all’83 %. E questo non va. La banca negherà l’aumento dell’ipoteca ed esigerà da te anche l’ammortamento del 3 % in eccesso. Nel peggiore dei casi, quindi, non riceverai un soldo e dovrai anche pagare alcune migliaia di franchi. Un bel regalino, no?
È possibile evitare brutte sorprese come questa facendo prima stimare l’immobile da un esperto indipendente. Così, senza dire nulla alla banca, potrai verificare se l'aumento dell’ipoteca sia una buona idea oppure meglio lasciar perdere.
Aumentare l’ipoteca è più difficile per chi è già in pensione
Quando si avvicina l’età di pensionamento, le banche diventano restie a concedere aumenti di ipoteca. Ciò avviene per due motivi: da un lato, entro questo momento l’ipoteca deve essere stata ammortata al 65 %. Infatti, chi vuole aumentare l’ipoteca poco prima della pensione deve mettere in conto un sensibile aumento dei pagamenti annuali. Non dimentichiamo che l’importo deve essere rimborsato prima del raggiungimento dell’età di pensionamento. Questo ci porta al secondo motivo: l’importo della pensione deve soddisfare il criterio della sostenibilità. Se il risultato matematico va bene, nulla si oppone all’aumento desiderato. Fai la prova con il nostro calcolatore dell’ipoteca per vedere cosa puoi permetterti.