Devo assumere un’ipoteca esistente?
Tanti immobili sono finanziati tramite ipoteche fisse di lunga durata. Chi desidera vendere anticipatamente la sua casa, deve riflettere su come uscire da questo contratto a minimi danni. Una delle possibilità è passare l’ipoteca all’acquirente. Leggi qui se e quando vale la pena.
Al momento dell’acquisto della casa anche l’ipoteca deve essere riregolata
Chi desidera intraprendere il passo da inquilino a proprietario di una casa, ha l’imbarazzo della scelta. Già solo nel Canton Zurigo su ImmoScout24 sono in vendita più di 700 immobili. Se sei interessato in una di queste offerte e se la cosa diventa più concreta, devi però sapere che l’acquisto di una casa funziona diversamente dall’acquisto di un oggetto di consumo. Se per esempio compri una televisione da una terza persona, le dai i soldi e prendi il televisore in consegna. Tutto qui.
In caso di acquisto di un immobile, entra in gioco una componente aggiuntiva, e cioè l’ipoteca. Nel caso normale il venditore a suo tempo non ha pagato la casa con i propri soldi, ma ha assunto un’ipoteca per farlo, che è legata a un immobile e una persona ben precisa, con la conseguenza che il venditore della casa deve trovare una soluzione per la sua ipoteca. Se si tratta di una ipoteca fissa il tutto può essere un po’ complicato.
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Assumere un’ipoteca esistente o pagare la penalty
Da parecchio tempo l’ipoteca fissa è il modello ipotecario più usato. Come già dice il nome, viene concessa per una durata fissa ad un tasso d’interessi fisso. In particolare in un ambiente di bassi interessi, la tentazione è grande di farsi garantire i bassi interessi per un periodo più lungo possibile. È più che logico, perché chi ha la possibilità di pagare per 10 anni per l’intera ipoteca un tasso del solo 1%, sarebbe assai stupido a non accettare questa offerta, vero? Sì, è vero, però c’è un guaio nella faccenda: anche il creditore ipotecario adesso si aspetta questi pagamenti di interesse per i prossimi 10 anni, già registrati come ricavi. Se lo si chiama dopo soli 4 anni dicendo di voler vendere la casa e che l’ipoteca diventa così obsoleta, il creditore risponderà ‘piano, piano – abbiamo un contratto valido dal quale non si può uscire così facilmente’.
Per questo motivo il venditore della casa ha adesso due opzioni: per disdire anticipatamente il contratto di credito deve pagare una penale per disdetta anticipata (detta anche ‘penalty’) al creditore ipotecario – o chiedere all’acquirente della casa se questo non vuole assumere l’ipoteca esistente. Per il venditore esiste ancora un’altra variante. Se acquista una nuova casa può far trasferire dalla banca l’ipoteca al suo nuovo oggetto. (Questa possibilità deve però essere prima discussa con il creditore ipotecario).
Per l’acquirente può valere la pena assumere l’ipoteca già esistente
Se sei interessato ad un immobile che è in vendita, è importante conoscere la situazione ipotecaria del venditore, visto che questo deve comunque trovare una nuova soluzione per l’ipoteca, e naturalmente ha ben poca voglia di pagare una penalty per uscire dalla sua ipoteca fissa. A seconda della durata residua e del tasso d’interesse questa penale può ammontare a migliaia di franchi. Per questo motivo ti chiederà probabilmente se non sei interessato ad assumere la sua ipoteca. Vale la pena rifletterci, sempre tenendo conto dei seguenti aspetti:
Naturalmente non ha più opzioni: l’istituto ipotecario è già definito, come lo sono anche il tasso d’interessi e la durata. Ti devi dunque chiedere se queste condizioni sono accettabili per te.
Come si presenta l’attuale livello degli interessi? Se gli interessi sono attualmente molto inferiori a quelli dell’ipoteca esistente, pagheresti inutilmente soldi assumendo l’ipoteca esistente.
Contemporaneamente l’assunzione della sua ipoteca ti dà nuovi margini di negoziazione con il venditore. Se sei disposto ad assumere la sua ipoteca, risparmia naturalmente tanti soldi che non deve pagare per la penalty. Hai così la possibilità di ritrattare il prezzo di vendita, e dunque il tutto può essere favorevole anche per te.
Certamente il creditore ipotecario deve approvare un’assunzione di un’ipoteca esistente, vale a dire la tua sostenibilità deve corrispondere alle sue direttive.
Il caso più frequente: comprare la casa e l’ipoteca dei genitori
L’assunzione dell’ipoteca di un venditore terzo in fondo è solo questione di trattativa. La cosa è un po’ diversa nell’ambito famigliare. Tanti genitori hanno prima o poi l’idea di passare la casa ai propri figli. Normalmente se la pensione è imminente o se ad una certa età diventa inevitabile trasferirsi in una casa di cura, risulta necessario vendere la casa. E chi sarebbe più idoneo come acquirente se non i propri figli?! Se ai figli e ai rispettivi partner va bene, una donazione è la soluzione più elegante. Esiste per esempio la variante che i figli prendano la casa e assumano l’ipoteca, e i genitori continuino a vivere nella casa finché decidono di trasferirsi. In linea di massima bisogna differenzia il diritto di usufrutto e il diritto di abitazione. In entrambi i casi i genitori hanno il diritto a vita di vivere nella casa e non devono preoccuparsi di uscire dopo un certo periodo, anche se sono ancora in piena forma. In caso di diritto di usufrutto hanno anche la facoltà di affittare singoli locali e ricevere i ricavi. Devono però anche pagare le spese che sorgono per l’immobile (interessi, costi di manutenzione, ecc.). Il diritto di abitazione è invece limitato all’abitare – e i genitori devono assumersi solo le spese di consumo relativamente basse, come bolletta della corrente e costi del riscaldamento.
Anche per l’ipoteca ci sono due possibilità; o il debito rimane da mamma e papà o i figli si dichiarano disposti ad assumere l’ipoteca dei genitori. La condizione per quest’ultima possibilità è che la banca sia d’accordo e che la sostenibilità sia garantita anche dopo il trasferimento.
Se i figli riprendono casa e ipoteca dei genitori, è bene farsi consigliare a priori da un notaio competente per non dimenticare nessuno degli aspetti importanti di questo trasferimento. Oltre agli aspetti finanziari ci sono anche conseguenze risultanti dal diritto ereditario ed effetti fiscali.
Non c’è da preoccuparsi. Se al momento dell’acquisto della casa il venditore ti chiede di assumere l’ipoteca esistente, non è poco serio. L’assunzione di un’ipoteca esistente è sicuramente in un primo luogo favorevole per il venditore, dal momento che a certe condizioni risparmia un sacco di soldi. C’è però anche l’opportunità per te di approfittarne per ridurre il prezzo di vendita. È comunque importante calcolare dettagliatamente il tutto prima di prendere una decisione. Puoi a priori utilizzare il calcolatore ipotecario e giocare un po’ con le cifre per ottenere una prima idea della situazione.
