Qu’est-ce qu’une pénalité de résiliation anticipée?
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Le principe de la pénalité de résiliation anticipée peut en fait être illustré très simplement à l’aide d’un exemple dans le domaine des abonnements de téléphonie mobile. Mais qui dit abonnement de téléphonie mobile, dit? Exact! Durée minimale contractuelle - et donc pénalité si vous voulez résilier votre abonnement avant la fin du contrat.
Et la raison est finalement assez évidente: lorsque vous souscrivez un abonnement de téléphonie mobile disons d’une durée de 24 mois, l’opérateur compte naturellement sur vos paiements pour les deux années suivantes, revenus qu’elle peut comptabiliser en tant que recettes.
Il en va de même pour l’hypothèque, et plus particulièrement pour la très populaire hypothèque à taux fixe. Ici, l’institut hypothécaire vous prête une certaine somme pour une période déterminée, moyennant un certain intérêt. Cela signifie que, tout comme l’opérateur de téléphonie mobile, il compte sur vos paiements pendant cette durée afin de réaliser un bénéfice.
La pénalité de résiliation anticipée en tant que dommages et intérêts
Imaginez maintenant que vous toquiez à la porte du prêteur, par exemple à la moitié de la période prévue par le contrat, et que vous lui annonciez que vous voulez résilier l’hypothèque. Il ne va évidemment pas sortir le champagne car il ne recevra alors plus les paiements des intérêts restants, bien qu’il ait budgétisé ces recettes.
Il ne vous laissera donc pas résilier simplement le contrat mais insistera pour qu’il soit honoré jusqu’au bout ou exigera une sorte de dédommagement pour votre résiliation anticipée: l’indemnité de résiliation anticipée (également appelée 'pénalité'). Et celle-ci peut être très élevée.
Il y a une bonne nouvelle: dans certains cantons, l’indemnité de résiliation anticipée peut être déduite du revenu imposable.
Comment est calculée cette indemnité de résiliation anticipée?
Le montant de cette indemnité de résiliation anticipée ne peut pas être chiffré de manière générale - la fourchette va de quelques centaines à plusieurs dizaines de milliers de francs. En effet, certains facteurs entrent en ligne de compte dans ce calcul et c’est pourquoi il est toujours établi individuellement. Par exemple, la durée restante joue un rôle important. Si la durée de l’hypothèque à taux fixe n’est plus que de quelques mois, l’indemnité sera bien sûr beaucoup moins élevée que si la durée restante est de plusieurs années.
Le montant de l’hypothèque est également décisif, tout comme le taux d’intérêt convenu à l’époque - et le contexte actuel des taux d’intérêt. En effet, si une hypothèque est résiliée, le prêteur devrait alors placer cet argent ailleurs (par exemple sur le marché monétaire) afin qu’il ne reste pas inutilement sur un compte mais qu’il rapporte quand même quelque chose. Mais si le rendement d’un tel placement est inférieur au taux d’intérêt hypothécaire convenu avec vous, le prêteur réalise logiquement moins de bénéfices qu’avec votre hypothèque.
Et maintenant devinez quoi? Vous devez bien sûr le dédommager pour cela aussi.
Pour ces raisons, il est dans tous les cas judicieux de faire calculer au préalable le montant d’une éventuelle pénalité de résiliation anticipée - c’est la seule façon d’éviter les mauvaises surprises.
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