Che cos’è la penale per disdetta anticipata?
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Il principio della penale per disdetta anticipata è presto spiegato con l’esempio dell’abbonamento di telefonia mobile: volume dati in cambio di un importo fisso. Ma qual è l’altra cosa collegata con un abbonamento di telefonia mobile? Esatto: una durata minima contrattuale – e quindi una penale se disdici il tuo contratto prima del termine.
Il motivo è piuttosto logico: se stipuli un abbonamento di telefonia mobile che prevede una durata, per esempio, di 24 mesi, l’operatore ovviamente prevede di ricevere da te per i prossimi due anni la tariffa prevista che costituisce la sua entrata.
Lo stesso vale per l’ipoteca, e soprattutto per il caso particolare della diffusa ipoteca a tasso fisso. Un istituto di credito ipotecario presta una determinata somma di denaro per un determinato periodo a un determinato tasso d’interesse. Ciò significa che l’istituto - proprio come l’operatore - conta sui tuoi versamenti per tutta la durata del contratto, in modo da poterne trarre un guadagno.
La penale per disdetta anticipata quale indennizzo
Ora immagina che, una volta trascorsa la metà del periodo contrattuale, tu vada a suonare il campanello dell’istituto finanziatore e gli dica che vuoi disdire l’ipoteca. Va da sé che questa mossa non gli piacerà troppo, perché significa che non riceverà più nessun versamento, pur avendo già preventivato queste entrate.
E proprio per questo non ti lascerà disdire il contratto così, semplicemente: esigerà il rispetto dei termini – oppure ti chiederà, in cambio della disdetta anticipata, una specie di indennizzo: la penale per disdetta anticipata (chiamata anche «penalty»). Che può anche essere piuttosto salata.
Ma c’è anche una buona notizia in tutto questo: in alcuni Cantoni la penale per disdetta anticipata dedotta dal reddito imponibile.
Come viene calcolata questa penale per disdetta anticipata?
Non è possibile dire generalmente quanto a potrebbe ammontare questa penale per disdetta anticipata – si va da un paio di centinaia a varie migliaia di franchi. Esistono infatti vari fattori che influenzano questo calcolo, che quindi viene di volta in volta fatto per la persona di cui si tratta. Per esempio, il periodo residuo di validità svolge un ruolo importante: se la durata residua dell’ipoteca fissa è solo di alcuni mesi, in caso di disdetta anticipata dovrai naturalmente pagare molto meno di quanto ti verrebbe richiesto se il contratto durasse ancora un paio d’anni.
Anche l’ammontare dell’ipoteca è importante, proprio come il tasso ipotecario originariamente concordato – e la situazione attuale degli interessi. Infatti, se l’ipoteca viene disdetta il finanziatore dovrebbe investire questo denaro in qualche altra maniera (per esempio sul mercato monetario), per evitare che resti inutilmente su un conto e anzi per trarne una qualche rendimento. Se però il ricavo a titolo di interessi di questo investimento è inferiore al tasso ipotecario concordato con te, l’istituto di credito logicamente ci guadagna di meno che non con la tua ipoteca.
E indovina un po’? Naturalmente, dovrai indennizzarlo anche per questo.
Per questi motivi è comunque meglio farsi prima calcolare una eventuale penale per disdetta anticipata – solo così potrai evitare brutte soprese.
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