Ma cosa c’è scritto nella cartella ipotecaria?
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Quando accendi un’ipoteca e la usi per acquistare un immobile, i dati dell’immobile vengono iscritti nella cartella ipotecaria. Faresti bene a prenderne il contenuto molto sul serio, se vuoi evitare di incorrere in una catastrofe di medie dimensioni. Quindi, innanzitutto, è importante che tu sappia cosa viene iscritto nella cartella ipotecaria.
Ipoteca ≠ Ipoteca
Com’è noto, l’ipoteca è un prestito che si accende presso un istituto di credito, ad esempio una banca o assicurazione, per comprare un immobile. Vero?
No, a voler essere precisi ciò non è del tutto vero: infatti l’ipoteca, in senso strettamente legale, non è la somma di denaro che ricevi per fare l’acquisto, ma il diritto di pegno sull’immobile (vale a dire il diritto di vendere questo immobile ad un’altra persona, se non paghi i tuoi debiti).
Quindi sarebbe corretto parlare sempre di un «mutuo ipotecario» quando si parla dei soldi che riceviamo per l’acquisto della casa.
Ma questo è solo un dettaglio, per semplicità continuiamo a usare il termine di «ipoteca». Quel che veramente importa per te è comunque il diritto di pegno spettante al creditore. Faresti bene a non prenderlo troppo alla leggera, perché in parole povere significa che, se non adempi ai tuoi obblighi per l’ipoteca, potresti anche finire per strada! Per impedire che ciò accada arbitrariamente, si fissa tutto per iscritto – appunto: nella cartella ipotecaria.
Cosa contiene la cartella ipotecaria?
La legge definisce la cartella ipotecaria in questi termini: «La cartella ipotecaria costituisce un credito personale garantito da pegno immobiliare» (Art. 842 cpv. 1 CC).
Sibylle Wieser, esperta di ipoteche presso FinanceScout24, spiega cosa significa esattamente: «Si può effettivamente pensare alla cartella ipotecaria come ad una sorta di documento contenente i dettagli dell’ipoteca. Tra questi dettagli vi sono naturalmente i dati personali del debitore, l’istituto di credito in qualità di creditore, l’ammontare della somma prestata, ecc. Ma al di là di questo – sotto il profilo prettamente giuridico – essa è una richiesta del creditore al debitore di pagare i tassi ipotecari e gli ammortamenti concordati. E a tale richiesta è unito il diritto del creditore di prendere possesso dei beni immobili, compreso il terreno, e di venderli, qualora il debitore non soddisfi tale richiesta.»
Nel processo di perfezionamento della cartella ipotecaria in ogni sua forma, però, sono coinvolte anche altre istanze come un notaio o l’Ufficio del registro fondiario – ma di questo ne parliamo quando il tuo progetto di acquistare una casa diventa più concreto.
Cosa devo fare per far cancellare l’iscrizione dell’ipoteca dal registro fondiario?
Ma quando un bel giorno avrò rimborsato completamente la mia ipoteca, la banca mi restituisce la cartella ipotecaria senza valore e la posso buttare via, no?
«No, sarebbe un errore piuttosto costoso», spiega Sibylle Wieser, «bisogna far cancellare la cartella ipotecaria dal registro fondiario, in caso contrario essa mantiene la propria validità. E se la si butta via prima (o se ne annulla il valore anche solo punzonandola per archiviarla in un raccoglitore), bisognerà chiederne l’annullamento giudiziale e farsene emettere una nuova. Sprecare tempo e denaro per una cosa del genere fa naturalmente arrabbiare ancora di più se il debito è già stato pagato e sussiste ancora solo sulla carta.»
Per questo motivo, l’esperta consiglia anche di conservare le cartelle ipotecarie fisiche letteralmente a prova di bomba e di non correre il rischio che vadano perse o distrutte in un incendio. Un’opzione senz’altro degna di considerazione potrebbe essere il loro deposito in una cassetta di sicurezza bancaria – oppure la conversione della cartella ipotecaria cartacea in una cartella ipotecaria registrale digitale, possibile previa relativa domanda congiunta di debitore e creditore. Esistono a tal fine formulari appositi che devono avvenire per atto pubblico e quindi essere registrati presso l’Ufficio del registro fondiario di competenza.
A seconda dei casi potrebbe anche convenire non far cancellare la cartella ipotecaria dal registro anche a debito pagato – se tra un paio d’anni intendi accendere una nuova ipoteca per rinnovare la casa, per esempio, devi richiedere una nuova cartella ipotecaria. Puoi risparmiarti le tasse necessarie per farlo conservando la vecchia cartella che in un certo senso riattiveresti all’uopo.
