Cosa bisogna sapere sui fondi propri per un’ipoteca
I tuoi risparmi non bastano per comprare una casa o un appartamento? Le ipoteche servono proprio a questo. Ma è impossibile senza fondi propri. In questo articolo ti spiego cosa sono e a quanto devono ammontare.
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto va pagato col capitale proprio
Per vivere nella casa dei propri sogni ci vuole un po’ di fortuna. Infatti, prima di tutto devi trovarla. Conviene guardare le molte offerte su ImmoScout24. Quando hai scovato l’immobile che fa per te, devi capire come fare per finanziarlo.
Suppongo che tu abbia bisogno dell’aiuto di una banca. Non è grave, in fondo le banche sono qua per questo. Certo, scelgono con attenzione a chi concedere un’ipoteca. Ciò significa che quando chiedi un’ipoteca devi soddisfare un paio di criteri. Intanto, deve essere garantita la cosiddetta sostenibilità dell’ipoteca. Significa che le spese per gli interessi ipotecari, gli ammortamenti e i costi accessori possono ammontare al massimo a un terzo del tuo reddito. Un altro fattore importante è il cosiddetto deposito in pegno, che definisce la percentuale del prezzo dell’immobile finanziato dalla banca. Questo valore non può superare l’80 % e questo significa che tu dovrai avere fondi propri che equivalgano almeno al 20 % del prezzo d’acquisto. Cosa significa tutto questo?
Fondi di previdenza e fondi propri di qualità primaria
Non importa se l’ipoteca prescelta sia un’ipoteca fissa, un’ipoteca variabile o un’ipoteca Saron – il 20 % del prezzo d’acquisto lo dovrai comunque pagare di tasca tua. Se, per esempio, l’immobile che hai scelto ha un valore di 800 000 franchi, la banca da te esigerà fondi propri di 160 000 franchi. A questo punto le possibilità sono due: da un lato, la somma può corrispondere a ciò che hai risparmiato negli anni (i cosiddetti «fondi propri di qualità primaria»). Nel calcolo si può anche includere il credito sul conto di previdenza 3. Normalmente, questo conto non si può toccare, ma per l’acquisto della propria abitazione è permesso usarlo. E questa è senz’altro la maniera più elegante di fornire i fondi propri necessari.
Altrimenti si può attingere alla cassa pensioni. Occorre però assicurarsi che la quota derivante dalla cassa pensioni sia coperta almeno per il 10 % da fondi propri di qualità primaria. Questa regola serve a impedire che si formino lacune nella pensione. Per questo io ti consiglio di mantenere quanto più bassa possibile questa quota e invece attingere soprattutto ai risparmi. Una terza alternativa – se possibile –potrebbe essere quella di ricevere anticipatamente un’eredità per racimolare i fondi propri necessari.
Qual è il senso delle disposizioni sui fondi propri?
Anche se forse questa disposizione sui fondi propri distrugge il tuo sogno di comprare una casa, si tratta di una disposizione sensata. Una delle cause della crisi immobiliare negli USA (e della crisi finanziaria che ne è scaturita) è stata il fatto che le banche concedevano ipoteche troppo alte, insomma finanziavano immobili al 100 %. Chi voleva comprarsi un immobile per 1 milione di dollari USA riceveva l’intero milione dalla banca. Un affare interessante per la banca, perché le fa guadagnare di più.
Se fossero state in vigore le disposizioni svizzere sui fondi propri, la massima ipoteca possibile non sarebbe stata di 1 milione, ma di 800 000 di dollari USA. A un interesse ipotecario pari all’1 % la banca guadagnerebbe così 8000 dollari USA all’anno. Ma se l’ipoteca è di 1 milione di dollari USA, il guadagno della banca sarebbe di 10 000 dollari USA. Suona meglio, no? Certo, ma funziona solo se il cliente continua a pagare gli interessi. Ma se un giorno smette di farlo, la casa passa alla banca e la banca la deve rivendere. E se nel frattempo i prezzi degli immobili sono scesi, può succedere che riesca a venderla solo per 900 000 dollari USA, perdendoci 100 000 dollari.
Non è tragico se si tratta di un caso singolo, ma se accade tante volte di fila può davvero far male. E la fine della storia l’abbiamo vista circa dieci anni fa. Affinché non si ripeta una catastrofe simile, in Svizzera esistono queste disposizioni sui fondi propri.
