Häufige Fragen und Antworten zur Hypothek
Du willst endlich deine eigene Wohnung oder ein Haus für deine Familie kaufen und brauchst eine Hypothek? Wir beantworten dir alle Fragen rund um das Thema Hypotheken.
Hypothek berechnen
Die Berechnung der Hypothek ist kein mathematisches Hexenwerk, aber man muss schon wissen, was es dabei zu beachten gilt. Die zentralen Punkte sind hier zusammengefasst – und sobald du mit der Materie einigermassen vertraut bist, kannst du dein neu angeeignetes Wissen gleich mal anwenden und im Hypothekenrechner verschiedene Szenarien für deine Hypothek durchspielen.
Was versteht man unter Belehnung?
Die Belehnung einer Hypothek gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises durch eine Hypothek finanziert werden, also beliehen sind.
Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?
Unter Tragbarkeit versteht man das Verhältnis zwischen deinem Einkommen und den Kosten für deine Immobilie. Dabei gilt: Jährlich solltest du maximal einen Drittel deines Einkommens für Wohnkosten ausgeben. Sonst kannst du dir dein Eigenheim nicht leisten – deine Hypothek ist für dich also nicht “tragbar”.
Wieso wird meine Tragbarkeit mit einem so hohen Zinssatz berechnet?
Wow, du kennst dich gut mit Hypotheken aus. Wie du festgestellt hast, sind Hypotheken momentan ziemlich günstig. Dennoch rechnen viele Banken und Versicherungen bei der Tragbarkeitsrechnung mit einem Zinssatz von 5 %. Das ist eine reine Vorsichtsmassnahme: So gehen sie sicher, dass du dir deine Immobilie samt Hypothek auch noch leisten kannst, wenn die Zinsen steigen.
Was kann ich tun, wenn meine Hypothek nicht tragbar ist?
Einerseits kannst du deine zu zahlenden Zinsen reduzieren, indem du mehr Erspartes einbringst und eine kleinere Hypothek aufnimmst. Du kannst dein Traumhaus aber auch mit jemandem gemeinsam kaufen – zum Beispiel mit deinem Partner oder deiner Partnerin. Dann kann bei der Tragbarkeitsrechnung ein zweites Einkommen berücksichtigt werden. Ansonsten hilft leider nur Geduld: Mit der Zeit kannst du mehr sparen und vielleicht auch mehr verdienen.
Wieso beziehen sich die Nebenkosten auf den Wert des Hauses – und nicht auf die Höhe der Hypothek?
Unter Nebenkosten fallen Stromrechnungen, Heizung, Wasser und vieles mehr. Vereinfacht wird angenommen, dass ein grosses Gebäude teurer ist als ein kleines Häuschen und folglich auch mehr Strom und Heizwärme benötigt. Darum eignet sich der Wert deiner Immobilie zur Berechnung der Nebenkosten besser als deine Hypothek.
Hypothek aufnehmen
Sobald du im Hypothekenrechner eine Konstellation gefunden hast, die für dich stimmt, geht es einen Schritt weiter: Zur Finanzierung deines Traumhauses musst du eine passende Hypothek aufnehmen. Doch was gilt es dabei alles zu berücksichtigen? Hier erfährst du es. Und wenn du dich noch weiter schlaumachen möchtest, schau einfach in unserem Hypotheken-Ratgeber vorbei: Dort lernst du Schritt für Schritt, wie der Hauskauf abläuft.
Wie informiere ich mich online am besten über Hypotheken?
Hypotheken sind wirklich ein schwieriges Thema. Deshalb findest du auf unser Website viele Beiträge, mit denen du dich im Hypothekar-Dschungel besser zurecht findest.
Wo bekomme ich eine Hypothek?
Fast alle Schweizer Banken bieten Hypotheken an – aber auch bei vielen Versicherungen und Pensionskassen gibt es mittlerweile Finanzierungslösungen.
Kann ich mein Vorsorgekapital in den Kauf meines Hauses investieren?
Ja, wenn du selbst in deinem Haus wohnst. Dann kannst du dein Erspartes aus der dritten Säule vollständig investieren oder als Sicherheit hinterlegen. In diesem Fall kannst du dir auch deine Pensionskasse auszahlen lassen oder als zusätzliche Sicherheit einbringen. Wenn du das Haus aber vermieten möchtest, musst du ohne diesen Zustupf aus dem Vorsorgekapital auskommen.
Und was sind harte Eigenmittel?
Harte Eigenmittel sind sämtliche Ersparnisse, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Wichtig: Du musst mindestens 10 % dieser harten Eigenmittel an den Hauskauf beisteuern – auch wenn deine Pensionskasse prall gefüllt ist.
Mit welchen einmaligen Kosten muss ich beim Hauskauf rechnen?
Folgende Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie:
Handänderungssteuer (1 - 2 % des Kaufpreises)
Maklerprovision (1 - 2 % des Kaufpreises)
Notariatsgebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
Grundbucheintrag
Ausstellung des Schuldbriefes
Wir raten: Informiere dich im Detail über die Summe dieser Ausgaben, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Hypothek ablösen
Bei der Krankenkasse oder dem Handy-Abo ist er schon lange gang und gäbe: Der Wechsel zu einem anderen Anbieter, da dieser die genau gleiche Leistung zu einem günstigeren Preis erbringt. Glücklicherweise geht das inzwischen auch bei der Hypothek ganz leicht – und da lässt sich jede Menge Geld sparen!
Wie kann ich mit einer Ablösung möglichst viel Zinsen sparen?
Gut, dass du fragst: Bei Hypotheken können sich selbst kleinste Anpassungen des Zinssatzes enorm auswirken. Bei einem Bankenwechsel hast du die Chance, deinen Zinssatz zu drücken, indem du zusätzliche Sicherheiten einbringst – zum Beispiel das Sparen 3-Konto oder ein Wertschriftendepot.
Was kostet der Wechsel zu einem anderen Anbieter?
Normalerweise kostet der Anbieterwechsel nichts. Entstehende Bearbeitungsgebühren werden in der Regel von der neuen Bank oder Versicherung übernommen. Falls doch Kosten anfallen, zum Beispiel bei komplexen Finanzierungen, informiert dich die Bank vorab.
Kann ich meine Hypothek vor Ende der Laufzeit ablösen?
Ja, das geht. Bei uns kannst du deine Hypothek bis zu 2 Jahre im Voraus ablösen. Allerdings hat das Auswirkungen auf den Zinssatz. Je früher du deine Hypothek fixieren möchtest, desto mehr musst du dafür bezahlen. Erst ab sechs Monaten im Voraus ist eine vorzeitige Ablöse bei manchen Banken und Versicherungen kostenlos.
Muss bei einer Ablösung die Summe meiner Hypothek gleich bleiben?
Nein. Die Ablösung ist ein guter Zeitpunkt, sich Gedanken über die Rückzahlung oder Aufstockung der Hypothek zu machen. Als Faustregel kannst du dir merken: Zum Ende der Laufzeit kannst du generell mehr Eigenmittel einbringen, um deine Schuld zu reduzieren. Dagegen müssen Erhöhungen deiner Hypothek genauso bewilligt werden wie die Neuaufnahme einer Hypothek.
Ich habe mehrere Tranchen, kann ich meine Hypothek trotzdem ablösen?
Jein. Es geht unter bestimmten Bedingungen: Wenn deine einzelnen Hypotheken weniger als zwei Jahre versetzt ablaufen, kannst du die zweite Tranche deiner Hypothek bereits im Voraus ablösen. Andernfalls bietet sich ein Splitting des Schuldbriefs in zwei Teile an. Diese werden jeweils als Sicherheit bei deinen beiden Finanzierungspartnern hinterlegt. Achtung: Nicht jede Bank erlaubt das, ausserdem kommen Notar-Kosten auf dich zu.
Rechtliche Fragen zur Hypothek
Was eine Hypothek ist und wie sie funktioniert, weisst du nun – doch wie sieht es eigentlich mit den rechtlichen Folgen davon aus? Nachfolgende Angaben helfen dir da weiter.
Gehört mein Haus überhaupt mir, wenn ich eine Hypothek aufnehme?
Ja, eine Hypothek ist lediglich ein Kredit, mit dem du deinen Hauskauf finanzierst. Die Bank leiht dir Geld und hat dank deines Schuldbriefs die nötige Sicherheit, falls du wider Erwarten die Zinsen nicht bezahlen kannst. Der Schuldbrief sichert der Bank in diesem Fall nämlich ein Verwertungsrecht deiner Immobilie zu. Nichtsdestotrotz gehört dein Haus dir und du kannst darin tun und lassen, was du willst – solange du deine Schuldzinsen pünktlich bezahlst.
Was bringt das unwiderrufliche Zahlungsversprechen?
Wenn du ein Haus kaufen möchtest und dir deine Bank eine Kreditzusage gibt, bekommst du von ihr auch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Dieses dient als Sicherheit, dass die vereinbarte Summe für Haus oder Wohnung am vertraglich festgelegten Tag überwiesen wird.
Was ist ein Schuldbrief?
Ein Schuldbrief dient als Sicherheit für deine Hypothek. Er schreibt das Verwertungsrecht der Bank an deinem Eigenheim fest.
Wie verdient eine Bank an meiner Hypothek?
Haha, gute Frage! Denn natürlich leiht dir die Bank ihr Geld nicht aus reiner Nächstenliebe. Das Ganze funktioniert so: Du sparst dein Geld auf deinem Sparkonto bei der Bank. Dafür bekommst du von der Bank Zinsen als eine Art Belohnung. Das Geld auf deinem Sparkonto verleiht die Bank dann an jemanden, der zum Beispiel ein Haus kaufen möchte. Dafür stellt die Bank einen höheren Zins in Rechnung. Die Differenz der beiden Zinssätze ist der Ertrag für die Bank. Damit bezahlt sie zum Beispiel ihre Löhne, sichert sich gegen das Ausfallrisiko ab und sorgt für einen guten Kundenservice.
