Wie die Belehnung deiner Hypothek dir nützt
Wettschulden sind Ehrenschulden und müssen bekanntlich immer beglichen werden. Doch das gilt nicht für alle Arten von Schulden: Einen Teil deiner Hypothek musst du zum Beispiel niemals zurückzahlen. Das ist jedoch abhängig von der Höhe der sogenannten Belehnung. Was es damit auf sich hat, erfährst du hier.
Was bedeutet Belehnung?
Zusammenfassung
Unter ‘Belehnung‘ versteht man die Höhe der Hypothek im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie.
Beispiel: Die Immobilie ist 1 Million Franken wert und für den Kauf nimmst du eine Hypothek von 700‘000 Franken auf, ist die Belehnung bei 70 %.
Die Belehnung darf maximal 80 % betragen und muss innert 15 Jahren (oder bis zur Erreichung des Rentenalters) auf 65 % amortisiert werden.
Die Basis: Was ist mit Belehnung deiner Hypothek gemeint?
Du träumst schon seit längerem davon, in deinen eigenen vier Wänden zu leben, hast aber nicht das nötige Kleingeld, um dir mal eben ein Haus zu kaufen? Das ist nicht weiter tragisch, denn hier kommt die Bank ins Spiel. Sie leiht dir die fehlende Summe in Form einer Hypothek, damit dein Traum vom Eigenheim wahr wird. Das tut sie aber nicht aus reiner Nächstenliebe, sondern weil sie dafür Zinsen verlangen kann.
Aus dem Privatleben kennen wir das etwas anders – wenn wir zusammen ein Feierabendbier trinken und du kein Bargeld dabei hast, leihe ich dir 20 Stutz und du zahlst mir diese Summe beim nächsten Mal zurück (klar, ich könnte dich auch einfach einladen, aber dann funktioniert dieses Beispiel nicht). Wenn du dir bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse Geld für den Kauf einer Liegenschaft borgst, musst du dieses aber nur zu einem gewissen Teil zurückzahlen (amortisieren).
Tatsächlich ist es sogar so, dass der Kreditgeber gar kein Interesse daran hat, dass sich deine Schulden verringern. Ihm ist es am liebsten, wenn deine Hypothek unverändert bleibt, sprich die Belehnung deiner Immobilie möglichst hoch ist. Klingt erstmal eigenartig, oder? Wir sehen aber gleich, wieso das durchaus Sinn ergibt.
Warum die Bank die Belehnung hoch halten will
Ganz einfach – mit dem Zinsgeschäft verdient die Bank ihr Geld. Damit ist die Differenz aus den Zinsen, die sie dir auf deinem Sparkonto bezahlt, und den Zinsen, die sie für Kredite und Hypotheken erhält gemeint. Damit das aufgeht, sind erstere tiefer als letztere. Klar soweit?
Schauen wir mal auf ein stark vereinfachtes Beispiel:
Du hast bei einer Bank 50'000 Franken auf deinem Sparkonto, das mit 1 % verzinst wird, und eine Hypothek von 400'000 Franken zu 2 % Zinsen. Die Bank schreibt dir demnach Ende Jahr 500 Franken Zinsertrag gut, während du ihr 8'000 Franken Zinsen bezahlen musst. Das bedeutet einen Gewinn von 7'500 Franken für die Bank.
Jetzt sehen wir, warum die Bank nicht will, dass du deine Schulden zurückzahlst: Stellen wir uns nun vor, du nutzt deine 50'000 Franken und amortisierst damit einen Teil deiner Hypothek. Die Bank spart nun die 500 Franken Zinsen, die sie dir bezahlen müsste; gleichzeitig erhält sie von dir aber nur noch 2 % von 350'000 Franken. Das entspricht einem Ertrag von 7'000 Franken. Verglichen mit der vorherigen Rechnung hat sie also 500 Franken Miese gemacht.
Damit wird klar, weshalb deine Bank an einer maximalen Belehnung deiner Hypothek interessiert ist. Dabei gibt es aber auch Begrenzungen, die durch gesetzliche Vorschriften geregelt werden.
Auch für die Belehnung gibt es gesetzliche Grenzen
Laut Gesetz darf eine Hypothek höchstens 80 % des Kaufpreises entsprechen. Die restlichen 20 % musst du als sogenannte Eigenmittel selbst einbringen. Diese 80 % Hypothek unterteilen sich nochmal in 1. Hypothek (65 %) und 2. Hypothek (15 %).
Wenn du also ein Haus für eine 1 Million Franken kaufst, musst du mindestens 200'000 Franken aus der eigenen Tasche berappen und kannst es mit einer Hypothek von maximal 800'000 Franken Hypothek belehnen. Dabei entsprechen 650'000 Franken der 1. Hypothek und 150'000 Franken der 2. Hypothek. Diese Aufteilung ist aufgrund einer weiteren Gesetzespassage wichtig: Die 2. Hypothek unterliegt einer Amortisationspflicht. Das heisst, du musst sie innert maximal 15 Jahren (oder bis zum Erreichen des Pensionsalters) vollständig zurückbezahlt haben.
In dem Beispiel wären das jährlich 10'000 Franken, die du zusätzlich zu den Zinsen und den Unterhaltskosten einkalkulieren musst. Und jetzt die guten Nachrichten: Die Rückzahlung der 1. Hypothek ist freiwillig und Verhandlungssache mit der Bank. Die will ja gar nicht, dass du deine Hypothek reduzierst. Und für dich hat eine hohe Belehnung auch einen Vorteil: Die Schuldzinsen, die du dafür bezahlen musst, kannst du bei den Steuern abziehen. Und weniger Steuern zu blechen hat ja durchaus auch seinen Reiz, n’est-ce pas?
Puh – das waren jetzt viele Zahlen. Aber du hast jetzt den Durchblick, was die Belehnung einer Hypothek bedeutet und weshalb sie für dich und die Bank nützlich ist. Wenn du möchtest, kannst du mal im Hypothekenrechner mit ein paar Zahlen jonglieren. Dann siehst du, wie sich deine jährlichen Unterhaltskosten verändern.
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