So kannst du deine Hypothek ablösen
Wenn ein Fussballer trotz bestehendem Vertrag den Club wechselt, muss sein neuer Verein dem alten dafür eine Entschädigung bezahlen – je nach Vertragslaufzeit kann das richtig teuer werden. Dieses Prinzip gilt auch für dich, wenn du deine bestehende Hypothek zu einer anderen Bank übertragen willst.
Wie löse ich meine Hypothek ab?
Hast du bereits eine Hypothek? Dann wird dein Vertrag mit deiner Bank oder Versicherung früher oder später auslaufen. Bevor es so weit ist, solltest du weitere Anbieter ins Auge fassen. Denn am Ende der Laufzeit hast du zwei Optionen: Entweder du verlängerst deine Hypothek bei deinem bisherigen Finanzierungspartner oder du löst sie ab zu einem neuen Anbieter. Da der zweite Schritt nicht so einfach verständlich ist, sehen wir uns das in spielerischer Form anhand eines prominenten Beispiels aus dem Fussball an.
Ein Vertrag bindet…
Im Sommer 2017 wechselte der Fussballstar Neymar für die Rekordsumme von 222 Millionen Euro vom FC Barcelona zu Paris St. Germain. Der Grund für diesen Wahnsinnsbetrag war nicht nur das fussballerische Talent des Brasilianers, sondern auch die Restlaufzeit seines Vertrags bis Juni 2018. Als er zur Konkurrenz wechselte, entgingen dem FC Barcelona alle Einnahmen, die sie mit ihm noch bis zum Ende seines Vertrags eingeplant hatten. Dafür wurden sie entsprechend entschädigt. Ein Prinzip, dass sich auch auf das Hypothekengeschäft anwenden lässt.
…und der vorzeitige Ausstieg kostet
Wenn du für den Kauf deiner Traumimmobilie bei einer Bank eine Hypothek aufnimmst, so verpflichtest du dich in einem Vertrag, die vereinbarten Zahlungen pünktlich und vollständig zu leisten. Im Gegenzug erhältst du das benötigte Geld von der Bank. Du und deine Hypothek, ihr seid also gewissermassen Neymar (er bringt seine Leistung auf dem Rasen, du bringst deine Leistung, indem du die Hypothekenzinsen bezahlst). Nutzniesserin ist in deinem Fall die Bank, die Zinsen erhält.
Und genauso wie der Fussballverein nicht will, dass ein Spieler für einen anderen Club Tore schiesst, will die Bank nicht, dass du bei ihrer Konkurrenz deine Zinsen zahlst. Aus diesem Grund lässt sie dich und deine Hypothek nicht einfach so ziehen, sondern verlangt eine Art Ablösesumme: die Vorfälligkeitsentschädigung. Leider musst du diese aber selbst bezahlen.
Das sind die Kosten, wenn du deine Hypothek ablösen möchtest
Es gibt viele Gründe, die Hypothek zu einem anderen Kreditgeber zu wechseln. Allen voran der einfachste: Ein anderer Anbieter ist günstiger. Deswegen lohnt es sich, hier viele verschiedene Offerten zu prüfen, da du damit schnell eine Stange Geld sparst. Das siehst du am besten, wenn du gleich die Zahlen im Hypothekenrechner überprüfst.
Oder du kannst deine bisherige Bank einfach nicht mehr leiden und willst deswegen nicht länger bei ihr sein. Das Problem ist nun, dass du einen Vertrag unterzeichnet hast, der dich und deine Hypothek an sie bindet.
Die Ablösung ist für jedes Hypothekarmodell anders
Bei einer Variablen Hypothek ist dies keine grosse Sache, die ist jederzeit auf sechs Monate kündbar – und weg bist du. Bei einer Festhypothek sieht die Sache aber etwas anders aus: Diese ist (wie der Name schon verrät) fest, was bedeutet, dass die Summe und die Laufzeit der Hypothek im Vertrag fixiert wurden. Das hat für dich den Vorteil, dass deine Zinsen für diese Zeit immer gleich hoch bleiben und nicht steigen können. Umgekehrt heisst das aber für die Bank, dass sie für diesen Zeitraum mit deinen Zinsen rechnet.
Nehmen wir mal in einem einfachen Beispiel an, du hast Anfang dieses Jahres eine 10-jährige Festhypothek von 800'000 Franken zu 1 % Zinsen abgeschlossen. Das bedeutet, dass die Bank nun für die nächsten zehn Jahre mit einem Ertrag von 8'000 Franken rechnet, den sie von dir als Zinsen erhält. Wenn du nun aber nach drei Jahren plötzlich kommst und sagst, dass du mit deiner Hypothek zu einer anderen Bank wechseln willst, so entgehen der Bank 56'000 Franken (sieben verbliebene Jahre mal 8'000 Franken).
Aus diesem Grund wird sie dir sagen, dass ihr einen gültigen Vertrag habt, der dich zwingt, bei ihr zu bleiben – ansonsten musst du sie für diesen Vertragsbruch angemessen entschädigen. Und diese Strafzahlung (auch ‘Penalty’ genannt) wird teurer, je länger die Restlaufzeit und je höher die Summe deiner Festhypothek sind. Wenns richtig hart kommt, werden das schnell einige Tausend Franken, die du dann dafür hinblättern musst.
Du solltest dir deswegen gut überlegen, ob du deine Hypothek wirklich von einer anderen Bank ablösen lassen willst: Wenn du beim neuen Anbieter so viel sparst, dass du die Vorfälligkeitsentschädigung rausholst, ergibt es natürlich Sinn. Ansonsten fährst du unter Umständen unnötig eine Menge Geld an die Wand.
Aber auch hier gilt: Fragen kostet nichts. Inzwischen ist es nämlich so, dass diverse Hypothekenanbieter eine reduzierte Vorfälligkeitsentschädigung offerieren – oder sogar ganz darauf verzichten.
Wie und wann kann ich meine Hypothek ablösen?
Ein guter Zeitpunkt, um die Hypothek von einer anderen Bank ablösen zu lassen, ist beim Auslauf der Festhypothek: Dann kannst du kostenfrei wechseln, da der Vertrag ja ausgelaufen ist. Es empfiehlt sich deswegen, speziell dann Offerten von anderen Anbietern einzuholen, wenn deine Hypothek bald ausläuft. Aber Vorsicht: Das ist nicht ganz so einfach, wenn du deine Hypothek in verschiedene Tranchen aufgeteilt hast.
Die Tranchenfalle
Nehmen wir an, dass du obige Festhypothek von 800'000 Franken nicht auf zehn Jahre fixiert, sondern aufgeteilt hast: 200'000 Franken als Festhypothek auf zwei Jahre, 600'000 Franken auf fünf Jahre. Nach zwei Jahren, wenn die Festhypothek mit 200'000 Franken ausläuft, ist ein Wechsel zu einer anderen Bank zwar möglich, aber wenig sinnvoll. Es werden nur diese 200'000 Franken frei – der Rest ist noch drei Jahre gebunden.
Also musst du diese 200'000 Franken bei der bisherigen Bank neu regeln. Und wenn du dafür nun erneut eine Laufzeit wählst, die nicht gleichzeitig mit der anderen endet, hast du nie die Möglichkeit, deine gesamte Hypothek kostenlos zu transferieren.
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